Industri Jepang Ramai-ramai Pindah ke Bekasi
|
19.03 |
VIVAnews - Bencana yang menimpa sejumlah negara, seperti gempa bumi dan tsunami di Jepang Maret lalu, serta bencana air bah alias banjir yang hingga saat ini melanda Thailand sejak Juli 2011 ternyata memberikan sentimen positif ke sektor properti Indonesia, khususnya bisnis kawasan industri.
Bahkan, akibat terbatasnya lahan atau tanah yang tersedia untuk pembangunan pabrik dan gudang, harga menjadi tinggi seiring aksi sejumlah investor asing yang berlomba-lomba membeli dan menyewa lahan untuk kepentingan industri.
Selain itu, tingginya permintaan juga didorong oleh keluarnya Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 2009 yang menetapkan bahwa setiap industri baru harus berlokasi di dalam kawasan industri. Kebijakan itu sebagai upaya untuk mengambil bagian dalam penyerapan tanah bagi kegiatan industri.
Perusahaan konsultan properti global, Knight Frank mengungkapkan, sejumlah investor asing dari Jepang dan Korea saat ini tercatat sebagai investor teraktif yang menyatakan keinginannya membeli lahan industri untuk lokasi pabrik mereka di Indonesia.
"Mereka, banyak mengincar tanah di kawasan Jakarta dan sekitarnya seperti Bekasi, Cikarang, Cibitung, dan Cikampek," kata Senior Associate Director Knight Frank, Fakky Ismail Hidayat kepada VIVAnews.com di Jakarta, Selasa 1 November 2011.
Menurut Fakky, para investor asing tersebut rela merogoh koceknya untuk keberlangsungan industri otomotif maupun elektronik mereka, yang disinyalir secara tak langsung terkena dampak bencana gempa dan tsunami di Jepang kuartal pertama 2011.
"Bahkan, bencana banjir yang saat ini melanda negeri Gajah Putih sepertinya ikut menjadi faktor. Sebab, mereka tidak ingin merugi dengan terhentinya produksi," ujarnya.
Mengapa mereka memilih kawasan Bekasi, Cikarang, Cibitung, dan Cikampek. Fakky Ismail menilai bahwa daerah-daerah itu diincar lantaran bebas dari ancaman bencana banjir. "Selain itu, faktor lainnya adalah perekonomian Indonesia terus menggeliat dari waktu ke waktu," tutur Fakky.
Fakky menambahkan, para pelaku industri asing itu membutuhkan lahan yang cukup luas, yakni sekitar 200-300 ha (hektare) untuk pembangunan pabrik. Lantaran permintaannya tinggi dan tidak diikuti tersedianya lahan membuat harga tanah di kawasan industri menjadi tinggi. "Tentunya, ini menjadi bisnis yang menjanjikan bagi para pengembang yang fokus di bisnis kawasan industri," ujarnya.
Lembaga riset properti Cushman & Wakefield juga memperkirakan, pertumbuhan permintaan yang tidak seimbang dengan pasokan, mengakibatkan harga tanah industri di Jakarta dan daerah sekitarnya bakal meningkat di masa datang.
"Walaupun sempat terjadi penurunan tingkat permintaan sebesar lima persen pada kuartal III-2011 dibadingkan kuartal sebelumnya, permintaan tanah industri masih cukup besar dengan penjualan sebesar 178 ha tanah pada kuartal ini. Bahkan, bila dibandingkan kuartal yang sama di tahun lalu, tingkat permintaan kuartal III-2011 meningkat sebesar 60 persen dibanding kuartal III-2010," kata Wira Agus, Associate Director, Research & Advisory, Cushman & Wakefield dalam laporan risetnya yang diterima VIVAnews.com.
Wira mengaku bahwa kawasan industri di Bekasi, Karawang, dan Purwakarta masih merupakan lokasi favorit, di mana tingkat penjualan di daerah ini mencapai 92 persen dari keseluruhan penjualan. "Permintaan dalam kuartal ini didominasi oleh pelaku industri dari Jepang, dengan bidang usaha yang berkaitan dengan otomotif," ujarnya.
Bencana alam di Jepang yang awalnya dikhawatirkan akan berdampak negatif terhadap pasar industri, kata dia, ternyata mendorong banyak industrialis Jepang untuk masuk ke pasar industri Jadebotabek selama sembilan bulan pertama tahun ini.
Dan pasokan tanah industri siap pakai pada kuartal ini datang dari kawasan industri Karawang, Purwakarta, dan Bogor yaitu sebesar 68 ha.
"Pasokan-pasokan baru akan memasuki pasar dalam jangka pendek untuk mengantisipasi permintaan yang terus tumbuh. Total pasokan kumulatif tanah industri di Jakarta dan sekitarnya pada kuartal ini menjadi 8,768 ha," tuturnya.
Dia melanjutkan, harga penawaran tanah industri juga terus meningkat di kuartal ini. Bahkan, di beberapa kawasan harga bisa meningkat setiap bulannya. "Harga jual rata-rata di dalam rupiah diperkirakan mencapai Rp997 ribu per meter persegi. Sedangkan dalam dolar AS harga jual rata-rata mencapai US$111 per meter persegi," ujar Wira.
Arief Rahardjo, Associate Director Research & Advisory Cushman & Wakefield menambahkan, selain kawasan industri di wilayah Bekasi, Karawang, dan Purwakarta yang merupakan lokasi favorit, kawasan industri di Serang dan Tangerang juga menjadi primadona investor asing yang berniat mengalokasikan pabriknya di Indonesia.
Sebelumnya, perusahaan konsultan properti Colliers International Indonesia mengungkapkan, total lahan yang berhasil dijual mencatat sejarah tertinggi dalam sebelas tahun terakhir pada semester I-2011. Angka tersebut bahkan telah melampaui penjualan keseluruhan pada 2010.
Colliers menambahkan, harga tanah untuk kawasan industri saat ini juga mencatat sejarah tertinggi. Lahan yang terjual pada kuartal II-2011 seluas 566 ha, sedangkan total penjualan lahan pada 2010 hanya seluas 543 ha.
Menurut perusahaan konsultan ini, berkembangnya sektor otomotif dan barang-barang konsumsi masih menjadi kunci meningkatnya tingkat penyerapan di kawasan industri.
Relokasi Pabrik
Sementara itu, pemerintah telah menerima permintaan relokasi perusahaan otomotif dan elektronik asal Jepang yang berada di Thailand ke Indonesia. Banjir yang menimpa negeri Gajah Putih itu melumpuhkan aktivitas bisnis dan industri mereka.
Menurut Deputi Kementerian Koordinator Bidang Perekonomian, Bidang Industri dan Perdagangan, Edy Putra Irawady, ada empat perusahaan yang berminat berinvestasi di dalam negeri. Dua perusahaan baru akan berinvestasi di Indonesia, sedangkan sisanya baru akan merelokasi pabriknya.
"Sudah ada empat perusahaan yang menelepon saya untuk berinvestasi di sini. Tiga perusahaan Jepang, satu asal Eropa. Tak hanya produsen otomotif, tapi juga elektronik," kata Edy saat ditemui di kantor Kemenko Perekonomian, Jakarta, Selasa.
Namun, dia melanjutkan, perusahaan-perusahaan tersebut baru menginformasikan secara informal. "Mereka itu menelepon untuk menanyakan insentif apa yang bisa diberikan pemerintah jika mereka mau ke sini. Misalnya bisa dapat tax holiday tidak?" tutur Edy.
Saat ditanya detail perusahaan tersebut, Edy enggan memberitahukan secara rinci dua perusahaan yang akan merelokasi usahanya tersebut ke Indonesia. Hanya perusahaan itu, dia menambahkan, setingkat dengan produsen otomotif dan elektronik besar asal Jepang lainnya seperti Honda dan Nissan.
Terkait dua perusahaan otomotif yang akan memperluas investasinya di Indonesia, Edy menjelaskan adalah Toyota dan Mercedes Benz. Produsen mobil Toyota dipastikan merealisasikan investasinya sebesar Rp7 triliun pada tahun mendatang. "Indonesia akan dijadikan basis mereka untuk tujuan ekspor," ujarnya.
Produsen mobil asal Jerman Mercedes Benz juga dipastikan memperluas investasi di Indonesia, meski belum diketahui besaran dari angka investasinya.
Sekadar informasi, awal tahun ini, Hankook Tires, perusahaan ban asal Korea membeli tanah di kawasan industri Bekasi. Hankook akan menanamkan dana sebesar US$353 juta guna membangun pabrik ban di Bekasi, Jawa Barat.
Pabrik Hankook Indonesia ini merupakan yang pertama di Asia Tenggara. Pabrik ini akan menjadikan Hankook sebagai perusahaan ban kelima terbesar di dunia.
Akhir tahun lalu, Nestle juga menambah investasinya senilai US$100 juta (Rp900 miliar) guna membangun pabrik baru di Jawa Barat. Pabrik itu direncanakan untuk memproduksi minuman coklat malt Milo dan bubur bayi Cerelac. Pabrik tersebut masuk dalam sepuluh terbesar dunia untuk kapasitas produksi.
Kawasan Industri DKI Terpesat di Dunia
Sementara itu, Cushman & Wakefield mengungkapkan, Jakarta tercatat mengalami pertumbuhan kawasan industri terpesat di dunia, dibandingkan kota negara-negara lain di Eropa maupun di Asia.
"Kawasan industri di Jakarta tumbuh sekitar 21,76 persen di tahun lalu (2010) dari tahun sebelumnya," ujar Wira Agus, Associate Director PT Cushman & Wakefield Indonesia dalam keterangannya kepada VIVAnews.com.
Sedangkan kota negara lain, Wira menambahkan, seperti Beijing, Frankfurt, Singapura, Shanghai, Porto, New Delhi, Guayaquil, Bangalore, dan Gorhenburg, masing-masing meningkat antara 10,71 persen hingga 17,55 persen.
Dia mengakui, meningkatnya permintaan investor asing, terbatasnya lahan kawasan industri berkualitas siap pakai, dan menguatnya nilai tukar rupiah terhadap dolar Amerika Serikat memicu terjadinya pertumbuhan harga sewa yang ekstrim di 2010. "Atau, terbaik dalam tiga tahun terakhir," kata dia.
Sementara itu, menurut publikasi 'Industrial Space Across the World 2011', yang diterbitkan Cushman & Wakefield, harga sewa properti di kawasan industri di Asia tahun lalu melonjak hingga di atas lima persen dibandingkan dengan tahun sebelumnya.
Kondisi tersebut sangat kontras dibandingkan dengan Amerika Serikat, Eropa dan Timur Tengah yang mengalami penurunan tingkat hunian yang buruk.
Namun, menurut konsultan properti itu, mengutip publikasi hasil monitor harga sewa dan biaya total hunian di kawasan industri di 53 negara, tercatat Jakarta, Beijing dan Singapura memiliki prestasi yang sangat kuat di 2010.
Cushman & Wakefield menambahkan, di peringkat lokasi kawasan industri termahal di dunia, Singapura melonjak dari peringkat 19 ke peringkat empat dengan peningkatan harga sewa sebesar 14,9 persen. Sedangkan harga sewa di Jakarta melonjak sebesar 21,7 persen dan di Beijing sebesar 17,5 persen.
Sementara itu, London Heathrow tetap pada poisisi teratas selama 10 tahun terakhir ini dengan biaya total hunian sebesar €235 per meter persegi (m2) per tahun. Sedangkan Tokyo masih di posisi kedua (€183 per m2 per tahun) dan Jenewa (€164 per m2 per tahun) naik keperingkat tiga dari peringkat empat di tahun sebelumnya.
Barrie David dari Cushman & Wakefield Research Group mengatakan, data itu mengonfirmasi dari stabilnya posisi pasar Asia yang selalu berada di peringkat atas. Tokyo dan Hongkong secara konstan termasuk sebagai lokasi kawasan industri termahal di dunia, dan tujuh dari sepuluh lokasi dengan pertumbuhan tercepat ada di Asia.
Berikut, lokasi kawasan industri termahal di dunia 2011 menurut Cushman & Wakefield:
1. London, Inggris, harga sewa mencapai €235,43 per m2 per tahun.
2. Tokyo, Jepang, seharga €183,49 per m2 per tahun.
3. Geneva, Switzerland, €163,93 per m2 per tahun.
4. Singapura, €157,08, per m2 per tahun.
5. Sydney, Australia, €145,17 per m2 per tahun.
6. Hong Kong, China, €133,15 per m2 per tahun.
7. Helsinki, Finlandia, €130,20 per m2 per tahun.
8. Oslo, Norwegia, €123,58 per m2 per tahun.
9. Paris, Perancis, €123 per m2 per tahun.
10. Abu Dhabi, Uni Emirat Arab, €121,76 per m2 per tahun.
Sedangkan lokasi pertumbuhan kawasan industri tercepat di dunia, yaitu:
1. Jakarta, Indonesia sebesar 21,76 persen
2. Beijing, China 17,55 persen
3. Frankfurt, Jerman 15,83 persen
4. Singapura 14,97 persen
5. Shanghai, China 14,54 persen
6. Porto, Portugal 14,29 persen
7. New Delhi-Gurgaon, India 14,29 persen
8. Guayaquil, Ekuador 13 persen
9. Bangalore-Bommasandra, India 11,11 persen
10. Gothenburg, Swedia 10,71 persen
